但明源君认为，虽然规定有变化，但事实上地产广告的环境与之前相比并无变化。大家认为之前可以做、之后没法做的许多地产广告，本就是违背工商总局之前的规定的。只不过现在做类似的广告从“违规”上升到“违法”了。
明源君为何做出上述判断？更高级的广告手段包括哪些？请看明源君的分析。
新旧法规对比：从“违规”到“违法”
新版广告法第二十六条，专门对房地产广告做出了规定，这是老版广告法所没有的，详细内容为：“第二十六条房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：1升值或者投资回报的承诺；2以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；3违反国家有关价格管理的规定；4对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
可以看出，这几条所针对的，都是地产广告的痛点。下面明源君为大家逐条分析：
★不能乱吹牛说买房回报率多少
楼盘广告
明源君相信，大家都看过某些楼盘“包租，XX年收回成本”、“资产迅速增值”的宣传。但9月1日之后，这些将被认定为违法广告。
★项目距离多少，不能用时间描述
楼盘广告
营销女神蔡雪梅有曾经在地产创新研习社的演讲上，有过这样的精彩分析“所有的广告都告诉你，驱车20分钟可以到机场、车站，其实他说的距离可能是直线距离，他说的时间是深夜路上根本没人时的行驶时间。”
★不能用价格低至多少来忽悠客户
低价格广告
很多房企喜欢用“低至xxxx，首付xxx起”等低价格吸引客户，但实际上只是噱头，并非实际的销售价格，即使有也是数量极少，很少客户能买得到。以后这类广告都会被禁止。
★还没建好的配套也不能用来诱惑消费者
买房送学位广告
许多购房者有这样的体验“楼盘广告上写着‘地铁口、学校旁’，可等去到现场才发现，那些都是10年之后的规划。而“买房送学位”这些也不允许出现在房地产广告中了。
这样看上去，之前很多地产广告似乎真的不能做了？明源君本来也是这么认为的，但对比了近20年前的1996年国家工商行政管理局发布、1998年修订的《房地产广告发布暂行规定》，和配合新广告法出台2015年7月开始向社会公示的新版《房地产广告发布暂行规定》后，明源君的想法变了。
1998年版《房地产广告发布暂行规定》中有如下规定：
第十条房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。
第十一条房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
第十六条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
第十八条房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。”
所以，明源君认为，新《广告法》中关于房地产广告的规定，在1998年版《房地产广告发布暂行规定》中都有。只是现在从细化的“规定”上升为“法律”了。
罚款和20年前一样不超3万，威慑力因通货膨胀下降？
而新版《房地产广告发布暂行规定》中虽然有一些变动，但大多是文字、位置变化，其规定本身大多类似，这里不再一一赘述。
而更重要的是，虽然从“规定”上升为“法律”，相关惩戒措施却并没有变化，反而因为通货膨胀而降低了。不信？请看下面的分析：
★新版《广告法》处罚措施
第五十八条规定“有下列行为之一的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款……(八)违反本法第二十六条规定发布房地产广告的”。
新版《房地产广告发布暂行规定》第二十一条规定“违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依法予以处罚；没有具体规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以一万元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款。”
★1996年、1998年版处罚措施
而1996、1998年版《房地产广告发布暂行规定》第二十一条规定“处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。”
看清楚了吗？最高罚款3万元的规定，是没有变化的，而2015年的3万元，和1998年的3万元，已经不可同日而语。而“广告费用”，在目前新媒体兴起，动辄转发数十万却只有很少费用的今天，“广告费用一倍以上三倍以下”的处罚更是没有什么威慑力。
所以，明源君认为，如果说新《广告法》出台后，地产广告就没办法做，那早在1998年就应该没办法做。所以过去的十几年地产广告怎么做，之后可能还将继续。但是，对于大公司来说，还是得有所收敛，因为一旦“违法”而被爆出，对品牌的影响还是很大的。
