上海的创意产业成为经济发展新亮点。实现产业创意化，创意产业化。而推动这一跨越的载体，就是新兴的创意产业。在创意产业链条中，地产在不经意之间成为创意产业集聚区的物质载体，创意园区的规划、改造、建设与房地产业有着不可割舍的联系。因此，焦点房地产记者专门拜访了上海市创意产业协会副秘书长、上海商业房地产联合发展专业委员会秘书长吴臻褀。
　　【王扶雨】：大家都知道你在涉及创意行业的房地产领域浸淫多年，不如先谈谈你对创意地产的看法？
　　【吴臻褀】：做创意地产，虽然涉足较早，这个领域是一个新的领域，创意地产，另外一个名词叫创业产业集聚区。创意地产这个名词，表述上是有它的一些疑义的。我们当初做创意产业集聚区，我们并不是瞄准它是一个地产项目运作的，上海市经委在操作这个系统的时候，着重考虑的是要把它作为推动创意产业发展的一个筑巢引凤的基地，并没有考虑做成地产项目去运作。在做的过程当中，前面有一批开发集聚区的营运者，是本着这样的创业点、这样的初衷去运作，也不乏有一些艺术领域、创意产业领域在运作这个创意地产集聚区。他们赋予了很多文化内涵，是把建筑载体作为一个空间，关键在里面赋予了什么内容，我们可以举出很多的例子，比如建国路八号、红坊。红坊里面有一个上海城市雕塑展览馆，红坊的老板是上海戏剧学院资深一级舞美设计师，这里以前是一个炼钢车间，下面有地道，他把它当做一个舞台在设计，他在里面开摄影展，是一种文化在运作。靠展览会收门票一年能收多少？一年的产值有多少？不会有多少。但是投下去的改建成本，我可以告诉你一个初步的数字，这个展览馆整个的改建700万。这还是一个毛估数字，还有很多不确定的因素在里面，当然这些成本不是他投，而是投资商给他钱。为什么投资商让他营运？因为他是这个艺术领域的专家，可以把真正的创业领域集聚区里面的一些卖点、内容体现出来，这样的人在运作。还有很多，类似于建国路八号的营运者王先生，原来是新天地最早的一批策划者之一，现在除了做建国路八号，宜山路、朱家角把整个旅游产业集中起来做一个旅游MALL，这些人做这个系统，是真正站在商业地产的引领管理者的角度来做。第三类做创意地产集聚区的是纯开发商系统。上海现在有75个创业集聚区，有很多的产品还是新开发的项目，类似当初的海上海，是纯开发项目，也是拿了原来的工具厂来做的，是全部移平了造新楼，这不是我们搞创意产业集聚区的初衷，创意产业集聚区有几个不变，一个叫产权性质不变，第二叫结构不能变，你拆除夷平就不是了。第三是性质不变，原来是工业用地或者是商业用地，你不能做成住宅，也不能改造成为宾馆、酒店的，你要做产业、商业，还是做产业、商业，给你的性质还是商业用地，所以你不能移为住宅用途，75个创意产业集聚区没有一家是做住宅的。另外是产权不变，他不能卖给你产权，只能给你经营权，产权还是国有资产，要转移要去国资委报批。从三个不变的基础上还要四个造，我当时和市经委主任汇报工作的时候，胡延昭当时提出什么叫创意产业集聚区，我们上海现在已经有75个了，大家有没有定义过创意产业集聚区有什么特征？定义是什么？大家实际上在盲目的推进创意产业集聚区的时候都没有归纳过定义、特征，当初我在会上，当时是去年年底开总结会的时候，我个人认为创意产业集聚区应该同时满足四个造，第一个造叫结构改造，必须对结构进行改造，不改造形成不成创意产业集聚区的氛围。第二是功能再造，你改造完结构，只是在建筑间塑造了一个新的空间，新的载体，但不是一个真正的园区，还只是一个壳。如果我们纯做地产，到这一步结束了，我结构做完了，做得很好、很漂亮，接下来丢给一家单位做招商、招租，丢过去，这是纯地产运作。原来的物业拿下来，老的厂址是0.5元的租金，经过你的设计，动迁、楼道全部都做过了，可以租到3元、5元，这个是纯粹的商业地产。但为什么说创意产业集聚区不是商业地产？还有三个造。第一是功能再造，原来这是一个工厂，你不见得改造之后还做工厂，你改造之后不管做办公还是商业，你面临了一个功能再造问题。你的功能再造，又必须和你的结构改造组合，你改造完了明明考虑做办公用途的，丢下去做餐饮可以吗？不行。第三个造，文化塑造。你在这个里面，如果没有内容，卖不出附加值。建国路八号是最好的例子，老的厂址给0.8元租金，每三年递增5%，如果是纯结构改造，租出去，靠建国路那么好的地段绝对可以租出去，但租出去5元封顶了，但正由于在功能再造上，在文化塑造上给了它一些新的内涵和定义，现在租到了多少？8块钱，后面还有人排队，你出去马上有人进来，这8元的租金相当于1美金，我们在淮海路可以借很多好的房子，嘉华中心也就是1.2、1.1美金，而建国路八号的老厂房也是这样的价格，这是什么道理？是赋予了他新的文化内涵，他原来的厂房是怎样的，他定义的时候都是引进了顶级的世界设计师。如果不定位，说做设计师长廊，做设计师组合，他租不出这样的价格，这就是一个很现实的话题。第四个造，氛围营造。如果你有了结构改造，有了功能再造，文化塑造，没有商业氛围，也无法形成商业价值。所以商业氛围很重要，商业氛围，实际上里面还带有一些商务的含义，不仅是里面配套商业，比如这边是做办公的，我配套顶级的咖啡、休闲餐饮或者是娱乐的设施等等，我还要配合一些商务交流的平台。为什么我们讲建国路八号是建筑师的集群，为什么这么热门？因为提供了一个交流的空间。为什么建国路八号发布厅有这么多顶尖的品牌做发布会？这是一个交流的平台。要同时满足这四个造，才是真正的创意产业集聚区的体现，如果当中缺了一个造，就不能说是一个完整的创意产业集聚区或者说是不完全的创意产业集聚区。但同时要满足这四个造，在前期拿下小厂房，到改造成型的过程当中有一定的难度，不是所有的人都可以做好的。75家创意产业集聚区，可以拿出真正完整的创意产业集聚区屈指可数，有很多都没有满足四个造。
　　【王扶雨】：我想问一下四个“造”字当中的一个造，怎样培育一个成熟的园区，从哪些角度着手？
　　【吴臻褀】：培育一个成熟的园区有一个过程，我们要做什么工作呢？第一，我们要了解这个园区入主的企业，我们的客户，他需求一些什么？我们所有的营销，都是要标准我们的客户定位。同样我们租了这个办公物业、商业、店家、客户、企业，他们的需求是什么？根据不同的需求提供不同的服务。这个氛围的营造部分，第一步是服务，我要提供给你什么样的服务。在服务的背景下我有哪些设施和服务来配套？我如果需要有商务交流的空间，就配合一些休闲的商务交流空间，咖啡、娱乐设施等等要配合上去。比如我们讲做整个的商务园区的过程当中，一些客户提出我这里要有一个发布中心，经常需要有一些活动要在这里举行。像X2就有这样的时尚发布平台，为什么会这样做呢？因为租绝对浩室空间的业主，租的时候就讲，我看中你这个地方的是地段，有这样一个时尚发布的场所和空间，我要做这个系统，但我要你提供给我旁边的年轻人士、白领，发布我开这个活动的信息、平台，他问当初的经营管理公司，你有没有这样的空间？我们要营造这样的氛围你必须提供这样的服务，你要自己去开拓这种渠道，这对营运管理公司来说也是一种尝试，营运管理公司不是说单纯的收租金，提供一些物业维修、服务，清洁环保保安就结束了，在创意产业集聚区的管理服务模式，或者物业管理模式上，延伸后台服务模式是很多的，每个环节都不一样。现在绝对浩室的晚上，活动一场场的连接，有很多的大学生、初中生、高中生在这里集聚，这就是带来了人气，即使来了这么多人，能花多少钱？但带来了人气，这人气对周边商业的消费是有好处的。对这个办公楼里面的业主，人家知道X2的名气出来了，名气一出来，办公物业租得就会好，这办公系统就是这样的系统，氛围就出来了。由于这个办公楼有一定的名气，大家都知道，大家知道了知名度绝大部分的企业都会去租。这个市场就是这样，需求大于供给租金就会上升，这个氛围的营造就在这个里面体现。如果不懂，感觉我做了时尚发布中心我赚不到钱干什么？经营公司感觉我还要投入，不管人力或者是财力，有意义吗？有必要吗？有很多人感觉这没有必要，这个东西你要做你去做，关我什么事？但往往这样的做法，对他的系统是没有意义的。这是一个简单的例子，就在这个里面体现。
　　还有一个例子，四行仓库，第一家企业进去的时候真的是破破烂烂，都是全打开的。除了柱子没有墙体的，这样的空间里面如何规划？当初这个人是兴趣，感觉我是做设计，我希望是有一种空间让我发挥，他自己去隔、去做，自己布置，这个粮仓出来的感觉就像一个很好的设计馆，很漂亮，他做了一个样板。他装修好了，其他的企业不断来参观，原来四号仓库的管理公司，也想这倒是很好。
　　【王扶雨】：法国的AS
　　【吴臻褀】：是的，大家一批批的去参观，参观之后感觉这边有意义，很多人参观之后就租办公楼，当时租金1.5元，很便宜，就模仿他做了装修装潢，越做越新颖。原来的经营管理公司是做什么？就像卖房子做样板房，他感觉这里是很明确的样板空间，会组织不断的人去观看，这也是氛围营造的一部分。如果我是守株待兔，我这里开一个门，你要租就租吧，那四行仓库肯定走不到今天这样的。这样的氛围营造过程，看似创意地产的营销手段，实质意义上是对创意产业集聚区真正的创意产业和文化的推动，在营销手段是很大的推动力，每个这个营销的手，创意产业集聚区的成名、成型推动不了。所以我讲为什么要同时满足四个造，文化塑造也不是一般人可以做的。像我们做房地产开发的企业，就做不好文化塑造，为什么？太功利，最好今天可以把房子都租掉马上收租金，这太功利，但我们一般创意产业集聚区的培育期，少则一年多则三、五年，这个东西有培育的周期。
　　【王扶雨】：可能是上海做创意地产的时间不长，从我的观点来看，目前成功的项目，我认为还不太多。你认为主要的原因在什么地方？
　　【吴臻褀】：主要的原因就是刚才讲的，在创意产业集聚区，上海的发展速度过快。在还没有一个成熟经验、成熟样板和模式的情况下，盲目的推进一些东西的发展。带上盲目二字，事情往往会变掉的。这就是为什么说习近平书记来了，提出对上海创意产业集聚区要谨慎、稳步发展，同时来讲今年年底还要颁发25块创意产业集聚区的牌子，现在停了，而且还要对原来75家创意产业集聚区进行整顿和梳理，这个是习书记提出的稳健发展的目标，我认为这个思路是完全正确的。而且他说只有在上海把创意产业集聚区做成一个具有代表意义的样板之后才可以带动江浙两地创意产业集聚区的发展，否则上海盲目发展的形态，给兄弟省市做了一个错误的样板，他们会模仿。像杭州、南京、苏州都在做创意产业集聚区，在上海75个创意产业集聚区，最容易做，最快可以见效益的是什么？是我们讲的一个系统。什么东西最容易做？实际上还是房地产最容易做。创意产业集聚区其他的文化塑造、氛围营造，这个氛围营造也要做，但变了，不像我刚才做的模式，而是围绕营销做氛围。还有功能再造会忽略、少考虑，考虑结构改造的问题，改造之后尽快的租赁，为租赁做氛围的营造。做创意地产的销售和招商、招租的这种是最容易模仿、最快见效，这个里面的诱惑力太大了，几毛钱租金的租金拿下来，可能投入2000、3000万，一改造租出去3、5块，而且一拿就是10多年的租赁权，你算算，你的成本回收很快，2、3年就回收成本了，现在做房地产有这么快吗？后面的10多年都是纯利润，这个是最快可以模仿的，但往往这块最容易模仿的不是创意产业集聚区，而是创意地产。大家都讲了以创意地产的帽子来做这也不完整的。
　　【王扶雨】：算是以做住宅的方式来做的。
　　【吴臻褀】：是的，从这个角度来讲，这是我们不希望看到的，不希望上海、江浙乃至全国的地区做成这种变质的创意产业集聚区，所以习书记提出的样板目标我们认为是很正确的，这是一个很好的思路。为什么我们现在对集聚区要做整顿、梳理，有很多集聚区，当初通过各种各样关系，打了这顶帽子，拿了创意产业的牌子，由于资金或者是各方面的问题，两年没有动工，还是老厂房，他是挂了集聚区的牌子，但今年就要把这个盘子收掉了。把这个额度拿出来，让给确实有这种需要办牌子的人，要让创意产业集聚区的牌子、价值提高，变成真正的创意产业集聚区。现在为什么江苏和浙江两省，上次习书记回访江苏的时候，包括和江苏的书记、省长沟通也谈到了，创意产业集聚区的会长、秘书长都陪同习书记去江苏，为什么这么重视？江苏南京也在做这个，没有经验，两眼摸黑，不知道怎么做。他带了很多经营管理公司来上海考察了之后，看了原来是这么做的，他们回去这样做那不就完了，这不是我们创意产业集聚区推动的目标，创意产业集聚区不是在地产上盈利的，而是在他的文化附加值上盈利的。今后，我们这个创意产业集聚区做了几年以后，变成了一个很好的模板、样板，到这个时候我可以成熟的托盘给一家投资公司，这时候你卖出去就可以卖个价格了。比如你有15年的营运期，这家营运管理公司，只要给它塑造到一定的程度，经营6、7年，5、6年之后你抛掉，你问老厂主拿下来是0.5元、1元的租金，你可以抛出去10元，一次性买断投资，接下来后面的投资是你的。这样等于说是做转手二房东，这样的投资角度是今后去赚钱，赚的是你的文化附加值，不是你地产升值部分，这个地产是升不了值的，而是你文化的附加值、你交流平台价值上，而不是地产价值上。这是我们由于前面盲目的发展，导致了集聚区发展过程当中一种模式的转型，所以为什么没有那么多的创意产业集聚区真正能够成型或者是成名的，不多。
　　【王扶雨】：这正是我刚刚想提问的问题，创意地产价值提升体现在什么地方？你刚才说了一下，创意地产从经营来说，主要考虑的要素，请您系统的讲一下。您刚刚回答了创意地产地产价值提升是附加值的提升，您说了一部分。
　　【吴臻褀】：在附加值上的提升，在营运角度来讲，我们主要做的是什么样的事呢？我还是按照刚才说的延续性的过程来看做哪些事。第一，我在整个产品，在结构改造的时候，我就赋予它功能再造整体性的考虑，我今后做成什么样的产品，给谁使用？怎样使用才可以让它产生价值？这我们首先要做到一点，就是发现。发现原来、发现未来，我们要有敏锐的眼光来发现。我可以举一个例子，今年第三届创意产业活动周要举办的主会场1933老厂房，虹口区，破破烂烂，名不见经传，很多有人走过海宁路那里，旁边一片棚户区，有谁发现这里有这么大的一块价值呢？多少年了。这幢楼是1933年造的，多少年了？我们就算做创意产业集聚区三年多时间，也没有人发现。旁边都是棚户区，还在倒马桶，你会觉得这里有价值吗？连房地产开发商都觉得这里不见得有价值，现在这里的地段，动迁这里的棚户区，一家要100万、200万，哪家法愿意？动不了。不是政府出手，纯商业行为动不了。在这样的地方，原来的1933老厂房，是原来卖冷气猪肉的集中供应点，上海最大的冷库在这里，新鲜的猪进去，冷冻的猪出来，最大的民生屠宰厂。我想在这个过程当中，首先一个是要发现原来，你能够找到这个点，这是一个观点。找到这样的点以后，还要有第二层敏锐的眼光，你进去看了之后要发现未来，这里你可以做成什么东西，这也要有眼光的。我带了很多人去看，很多人和我讲一句话，“这个地方有什么做头，那么破，有什么好做的？”“里面乱七八糟，这边楼梯这么上去，那边那么上去，像迷宫一样，可以做商业？可以做创意产业集聚区？三万多平米，太大了，没有办法做，谁来投资？没有人投资。投资好你能评估租金是多少吗？有很多所谓的商业地产专家，我带他们去看了以后都给我一致的意见，这个东西最好不要去碰了，是烫手山芋，而且是历史保护建筑，结构改造不好要受批评、要出问题。”但当初我带了创意产业集聚区的秘书长我们一起去看，看完之后我就觉得，发现未来必须是要有经验的。这个经验是什么？也是一种机会。它整个的原点是英式建筑，没有一根柱的。这种建筑除了万体馆上海大舞台有之外上海没有的。这样的好建筑形态做杀猪的冷库，太浪费了！所以我们感觉这样好的东西，我当时发现一个思维，大舞台可以做这么多的演出，门票收入是不得了的，是一个文化中心、艺术中心。但是它的体量太大，要坐一万多名观众，我这边可能只有2000名观众，我做成一个小剧场，是多好的艺术氛围？相当于2000个座位，是大剧院的一个大院厅，不错，我可以演很多高雅的艺术华、话剧，而且四面环绕做座位的，这做话剧是最好的舞台，四面都可以看到。但旁边现在是没有座位，都是是墩子，中间没有舞台，关键是你是否可以发现未来，改造成这样的舞台，这样的舞台是什么价值？大家评估过吗？正因为有了这样的舞台，同时又是错落的楼梯，他的楼梯是交织型的，像Z字型的交叉楼梯，这楼梯是什么感觉？就是我们到百货商场坐的自动扶梯，最方便的楼梯，人是偷懒的，这个楼梯可以这样直接上去的楼梯是不太见的，老建筑的楼梯可能走到这一层可能要过一个楼道再走上去，而它的楼梯是中心的，可以直接上去的楼梯，这是多好的建筑？在国内建筑当中这种楼梯都不多见。后来我们找了意大利的建筑设计室，他发现这个Z字性的楼道，现在这个楼梯是水门汀的，如果做成玻璃的多好啊？从一楼到五楼，这个楼梯上去，本身就是一个水晶雕刻的艺术品，这种东西只有艺术家可以发现。有了这样的思路，他们自己做了一个建筑规划的设计图纸，当时就定位成为一个时尚、生活中心，时尚艺术交流中心，在这样的定位模式下就做了一个功能定位，在这个功能定位带动设计做结构改造，这样的定位模式，在发现过去、发现未来的过程当中做了完美的结合，这需要有眼光。这个过程点里面，你就可以看出，真正的创意产业集聚区价值在里面体现，拿下是0.8元的租金，通过这样的改造，可以产生怎样的未来收益，大家已经心里有谱。这时候我们请财务专家做了一个投资评估报告，现在我的改造需要投多少钱，我给原来的业主需要付多少钱，这一块的成本加起来，比如1.3亿，我多少年可以回收这个成本，我未来的租金希望做到多少，是怎样做，是物业来做还是交流空间平台来做？做了很多的方案设计，共同来考虑整个应收的问题。一测下来三年回收成本，这个生意谁不做？接下来就考虑谁来投，找投资商还不容易吗？你有了投资评估报告，有了你的商业计划书找投资商很容易啊。一点几亿，现在投资商怀揣一点几亿的多的是，告诉他三年回本，后面十五年景利润，谁不做？这个是产权价值的这一块。
　　但我们现在后期在做的一块工作，为什么把今年的创意产业活动周主会场放在1933老厂房？我们做了第二步产权价值点，联动政府资源。如果我不把它做成创意产业集聚区，不把它关照成为一个创意产业的活动周去做，虹口区政府、上海市政府都不会对此表示关注。在联动政府资源上又产生了新的点，如果我把活动周放在这里搞，带来什么价值？因为第三届创意产业活动周要在1933老厂房搞，你觉得国际外宾、市政府领导、甚至中央领导、外省市领导到你这边参观，到你这边参加活动周开幕式，周边还是倒马桶的棚户区象样吗？平时你动不了，但是虹口区政府为了办这次活动，花3亿动迁，动了所有的棚户区，动完了之后这个地皮要有用的，既然动迁完了当然开发商有人来了，开发商心想你政府动迁完了我做还不容易？开发商不是关注钱的问题，动迁3亿是小事，开发商也愿意出，关键是害怕钉子户，现在区政府扫平我开发商买单，谁买的？瑞安。当然政府有规划的，你不能想做什么就做什么，而是要配合1933老厂房创意产业集聚区的规划，旁边做宾馆、酒店、商业、办公是可以的，或者做一些简单的高端住宅是可以的，整体规划留给开发商去做。这就很简单，开发商马上去做周边的规划，这样一来，因为周边有了这些商业配套，有了这些服务设施以后，1933老厂房的租金又抬升了，原来5块现在变8块了，就是这样来的，联动政府资源，有这块资源，不联动产生不了价值，谁愿意在倒马桶的棚户区旁边办公？这是第二块联动政府资源，接下来第三块要做的，通过联动政府资源，有了社会效应，这块可以做下去的接下来是什么？营销手段，就是我刚才讲的氛围营造，你如何做你的推广和营销？你做广告？不现实，这个太掉身价了。我做什么事情？我们搞各种各样的大型活动，把原来应该在大剧院的演出，拉到这里来演。这就完全不一样了。今年11月份我们搞创意产业活动周，我们正在筹划今年年底的新春音乐会，原来都是大型的西洋音乐，这次是民族音乐。这种氛围又出来了，当然现在还在谈的过程当中，这样的点上，就把文化塑造的点拔出来了。这样的点上，通过这样活动的一场场举行，新闻媒体、娱乐会帮你宣传，不用我做广告，这样一宣传，这个点的价值又再次抬生，所以我们做创意产业集聚区，要考虑如何做这些运作的事情，让它产生更高的价值。如果不做这些事，你单纯只做了第一步，改造了结构，接下来找一家招商公司招租，你觉得1933老厂房可以招掉吗？
　　【王扶雨】：可以租掉但价值不会太高。
　　【吴臻褀】：是的，租到3块钱已经很了不起了。你不可想象，现在意大利的建筑设计集团可以包掉三分之一的面积。所以从这个角度来讲，这就是我们如何去推动创意产业集聚区的附加值抬升，这个工作是需要我们一步步去做的。
　　【王扶雨】：你刚才说政府对创意产业集聚区的支持，政府对产业部的决策和政策倾斜措施，是否决定这个创意地产的成败？
　　【吴臻褀】：我觉得政府的政策是其次的，现在我们上海所有的创意产业集聚区，你说真正拿到一些什么样的政府在政策上的扶持？所谓我们政策上的扶持，无非就是税收、经济利益，从这个角度来讲，真正的政策对这个园区的扶持是不多的。顶多就是我们区级政府，为了推动区域的创意产业集聚区的发展，或许会给一些创意产业集聚区的经营管理公司或者是开发商，给予一定政策上的扶持，或者行为上的一些便利。因为这毕竟是老厂房，国有资产，哪家拿去管理，政府敲章的时候快一些、审批的时候快一些，在手续上给你提供方便。你问现在入主的企业，现在大家都有一个疑虑，好像我入主创意产业集聚区可以获得一些什么税收上的优惠和补贴，到现在几乎没有。入主园区的企业，几乎没有拿到政府上的优惠和扶持。
　　【王扶雨】：就上海来说，上海04、05年提出要大力发展创意产业，作为上海优先发展的产业，甚至提升到第四产业的高度。但体现在什么地方呢？
　　【吴臻褀】：为什么大家会看到、发现创意产业的价值？从中国上海各级政府，市区甚至到县，包括很多招商办，为什么逐渐会创意产业表现出很高的热情和关注？大家知道，创意产业集聚区是在英国发起的，大家看到什么问题？原来散落在社会各个行业的一些创意点，对国民经济的贡献大家都没有归总过，都是分散的，而且都是一个个的个体。但通过英国发现了这样的创意产业的理论，归集和创意相关各个行业领域，对国民经济的贡献率占到GDP的25.7%，现在增加到多少？百分之四十多，这就相当于国民经济一半的收入来自于创意经济，为什么英国可以成为全世界创意产业发展之父？约翰·霍金斯博士为什么可以成为创意产业之父？就是这样的原因，他发现了对全球经济发展一个重大的推动。 开一个玩笑说，我说霍金斯博士可以获得下一届诺贝尔奖，他发现了一种新的经济运转规律和新的经济文化，这是不容易的。所以我们从这个角度去发现。
　　再看香港方面也是起步刚刚不长时间，归总之后发现香港的创意产业占国民经济的20%左右，这也是惊人的。他们委托香港大学编了一本所谓的创意产业的极限报告，最后大家发现这个报告卖出很多的价值。澳大利亚、新加坡等地大家都在关注，感觉香港是一个贸易港口、城市，创意产业也有这么大的发展潜力，这个创意产业的价值原来都是包容在一线和二线产业，融入在当中归并。体现出来的价值是产品的价值，没有发现这里面的价值，但这块价值单独拉出来，比包容在产品当中更大。我们再举一个简单的例子，香港做盒子包装的，做产品包装盒的，你要知道，你不拿出来它是在一线生产领域体现的。你去卖一个手机，手机外面有包装盒，但你绝对不会考虑这个包装盒在设计上还赚多少钱的。我可以讲一句话，在产品销售商，产品制造商和产品营销商的角度来考虑，他不可能考虑我卖手机的时候，在这个上面加100块钱，为什么？这个100块钱是我盒子的设计费，他不会考虑这个问题，他纯粹考虑产品的制造产品，顶多考虑这个包装盒的印刷成本，而不会考虑设计成本。我把这个元素拉出来，一个单独的包装盒我就可以去卖设计元素。等于这个盒子的设计我可以卖钱的，你融在产品营销当中就流失掉了，这个包装盒我可以卖钱的，这就变成一个新的产业领域出来。我原来在这个企业设计包装盒可能只是一个部门，不赚钱，不是一个产业，而是一个服务部门。我设计了包装袋给你装产品。但如果我拿出来作为一个分支，专门为你企业生产包装盒。你今天做旁氏、西点饼屋，我专门为你制作包装盒，但我是要和你结算的，我设计这个包装盒是卖给你，一个产品系列卖给你多少钱，我可以收费的，这笔收入，就是我们所谓的创意产业当中的一块附加值的体现，而且这一剥离以后，为什么会占国民经济很大的比例？因为国民经济的任何一个产业个任何一件产品都离不开创意设计、创意产业的推动，生活万物没有一件可以离开创意。
　　【王扶雨】：政府的政策措施作用有多大？
　　【吴臻褀】：从全球的发展角度来说，政府对推动创意产业的力度，应该说只有一种支持。支持是最关键的，政府是支持、扶持，但是对整个产业的推动政府的力度是有限的，这个推动只有靠市场自己来推动。但政府的门不打开你就没有机会，政府的门打开了你就有机会，这是一种支持。打开了再拉你一把这是扶持，但进了门是否可以存活，靠市场，这是纯市场行为。
　　我们再举一个例子，上海文广新闻传媒集团举办了那么多场的大型活动，包括像加油！好男儿、舞林大会，这些东西产生了多少价值？但是湖南卫视搞超级女声，广告费收入增值4亿人民币，这是附加值吗？当初做策划超级女声的人，他或许做这档栏目的策划，我可以讲可能就是4、5张A4纸，做了这个栏目的策划书。但通过这张栏目的策划书，通过编导、导演一连串下去，带来的是全国民众对他的关注，单中国移动、中国联通的的短信收入增值3个百分点，湖南卫视的广告收入增值4亿人民币，这是创意产业吗？原来我们做5张纸没有人实施，这不叫产业，这叫策划。你做了卖出去这叫产业，但国内的法律保护性不强，你知道《舞林大会》怎么来的吗？不是中国人原创的，而是去国外拷贝回来的。文广新闻集团的黎瑞刚黎总，到法国戛纳电影节有电视节目作品展交流，买了一个类似超级好男儿的模板回来，花了多少钱？100万美金，相当于700多万人民币，买回来是一个知识产权保护。但真正的方案是多少张纸？5、6张纸，但是合同40多页，国外的法律如何完善？这可想而知。
　　【王扶雨】：是的，和后来湖南卫视的《变形记》都是买的。
　　【吴臻褀】：通过国内的改版、编剧、上市，这个东西你可以看到，现在的加油好男儿也好、舞林大会也好，广告费收入也是1亿，这对国民经济的GDP贡献是多少？100万美金换来不仅是1亿的广告收入，而且对文广的无形资产提升也是好处，你无形资产是不可估计的，从这块来讲，为什么会对国民经济产生这么大的贡献率？这块贡献率是原来没有人发现的，但你把这块提炼出来，这块贡献率是不可估量，这是创意产业好玩的地方。原来我们讲叫从无到有，从零到一，这个过程是最有趣的。
　　【王扶雨】：所以创意地产和创意产业的关系相当密切。
　　【吴臻褀】：我和很多的媒体都讲这句话，我们创意产业协会和创意产业中心，我都是分管营运这块的，我和我们的理事长也是这样讲的，所有的媒体都在提所谓的创意地产，但我个人认为这个名词不好、不贴切，这不是地产，它不是房地产，它是推动创意产业发展的平台，不是地产。所以我一再呼吁媒体不要叫创意地产，这个不贴切。但在推动创意产业发展的过程中，房地产起到什么样的推动作用？我们的房地产扮演什么角色？这是一个关键。不管是地产的投资商还是地产的运营商，还是地产的营销上，你扮演什么角色？这是一个关键。也就是说我房地产领域的这批人，一批专业人士，在创意产业发展的版图当中，只是扮演一块角色而已，所以我们不能把创意产业集聚区纯粹的叫创意地产。这是不完善、不完整的。
　　【王扶雨】：你认为比较完整的是什么样的概念？
　　【吴臻褀】：我个人认为，对整个大平台来讲，还是应该叫创意产业集聚区，这样的名词去限定。但地产商在探索的时候，叫创意产业集聚区的地产化运作，这是可以考量的一个方向，或者讲怎样为创意产业集聚区构建合理的空间，这是我们地产商要做的事。我一再呼吁媒体，不要提创意地产，应该提创意产业集聚区，我们的地产商来做这篇文章，地产商要做的是如何推动创意产业的发展。
　　【王扶雨】：我理解您的意思，就是说以创意产业为服务对象，从房地产开发角度来看的概念?
　　【吴臻褀】：你不能叫开发，叫创意产业集聚区的地产投资，这是一种商业地产的投资概念。
　　【王扶雨】：和工业地产又有所不同。
　　【吴臻褀】：不能说不同，只是工业地产和商业地产，或者旅游地产，我们都可以统称一个名称——商用地产。就是说它是除住宅以外的其他的地产类别，都可以归用在商用地产里面，商用地产包容了商铺、办公楼，包容了工业用厂房，包容了旅游用渡假中心、宾馆酒店，今后还会有更多的衍生品类出来。
　　【王扶雨】：“钢领”是你们在做吗？与创意有关系吗？是否可以讲一下。
　　【吴臻褀】：是的。“钢领”是一个个性产业地产，瞄准的是钢铁服务贸易领域的地产。
　　【王扶雨】：和您说的创意产业集聚区呢？
　　【吴臻褀】：有区别，它不能说是创意产业集聚区，它是一个现代服务业集聚区，而现代服务业又是凌驾于创意产业的，创意产业只是现代服务业的一个分支而已，或者一块而已。而现代服务业除了创意产业还有很多的其他服务模式，包括我们产业地产，实际上这是总部经济的概念，所吸引的是某一种领域的总部集聚，或者是某一种产业的集聚，这是一种地产的类型特征。
　　【王扶雨】：你现在是以创意产业的角度去营运？从哪个角度做“钢领”项目？
　　【吴臻褀】：还是商业地产的运作，没有考虑创意概念在里面。这个不能生搬硬套，不能说所有的集聚区都用创意产业集聚区去涵盖。
　　【王扶雨】：目前上海创意产业集聚区的开发，优势和劣势主要是什么？
　　【吴臻褀】：在上海来讲，做创意产业集聚区开发应该有得天独厚的优势。上海是一个老上海工业沉淀积累比较多的城市，也就意味这有很多可改造的“源”，有这样的机会存在。像很多其他的城市，未必有这样的源脉在里面。长丰地产现在在改造的长丰现代生态园生态服务集聚区，就把原来老上海的天原化工厂、天成味精厂等老厂房全部做成新的，该拆的拆、该改的改。首先我们要有改造的源，你没有改造的源不行，上海的老工厂有很多，上海的历史优秀保护建筑业很多，这些东西都是值得我们去改造或者是塑造的源头，这是我们上海发展创意产业集聚区的一个命脉，或者说是一个根本的优势。第二，上是一个经济、金融中心，能够比其他的城市有更多的机会吸引投资商，或者说他是一个投资商眼光聚集的城市，这是其他的城市未必可以比得多上海的。人家要找投资，肯定找香港和上海，这是两个重点选择、首要选择的城市。首先不会考虑成都和西藏、青海，如果考虑这些城市，可能考虑的就不是这个元素了，所以这是我讲上海发展创意产业集聚区的第二个重点。第三，因为上海是经济发达城市，是国际型的都市，和英国的伦敦，和英国伦敦，和日本东京，和美国的纽约，和新加坡和香港都是齐平等级的地位，在国际社会上能够引发国际社会各级政府和国际社会一些舆论的关注，这个城市的地位比其他的城市高一些。而且我们在上海搞的世博会等等，也是创意产业一种集中的体现，世博会的展馆设计，就是创意产业的一大卖点。展馆设计的招标费是多少？一个展馆招标、设计费是多少，你可想而知收入是多少。我们办一场世博会，里面各种各样的领域都是创意，连营销、服务都是创意，连里面的商业规划都是创意，离不开创意。但有了这样的平台，大家可以在上面发现很多的商机。我再举一个例子，世博会里面7000万的观众人次，每人买一瓶矿泉水1块钱就是7000万，一张门票，反面印个广告，印刷成本最好的2块钱，门票背面广告卖3、5亿不成问题，7000万人次还不止，这就是创意带来的价值。上海有这样的城市等级、城市的层级，所以发展创意产业是有得天独厚的优势。在这三点的前提下，上海在发展，但你不能说国内其他的城市就不具备发展创意产业集聚区的条件，也有。但他们的发展创意产业条件，我一直在研究这个话题，他们应该和上海不同的方向发展。上海是老工厂多，工厂未必那么多，但未必有其他的独特卖点。如果苏州搞创意产业，苏州的园林文化是苏州的一大特色，你搞创意产业要让人家考虑如何在园区、园林当中办公，让大家体验以前古时候大家院落的办公。如果每天可以在亭台楼阁里办公，这是很独特的环境。你园林每天开放给人家参观，5块钱的门票，这不是低估价值吗？当然，你在里面的规划也要做好，你招募哪些办公的企业来办公，要在既能够保护你原来园林特质的基础上产生附加值，这是要经过一定的策划，但是定位可以比较。南京，六朝古都，也可以有他的定位来做创意产业，每个城市有不同的城市文化，我们抓住城市文化的命脉，定位这个城市创意产业发展的方向，我觉得这个是最贴切的发展。
　　【王扶雨】：劣势在什么地方？
　　【吴臻褀】：每个城市也都有一些劣势，这也是城市文化带来的。在上海做创意产业的发展，上海人做动作应该说是比较快的，速度和日本、香港差不多，工作的效率、节奏都很快。学习能力很强，模仿能力也很强，所以带来发展的速度也带来创意产业发展的一些问题。
　　【王扶雨】：同质性严重。
　　【吴臻褀】：是的，一旦出现了偏差和问题，就变成了同质的扩大化，问题的扩大化，改进的难度就越来越大。就像现在一样，你到75家园区，里面有参差不齐的，你要整顿、改造它就要花很大的力气，这些都是发展的弊病，但这个不可克服，没有办法，城市的文化解决这样，你要发展，必然每件事都是有辩证，有正面必然有负面，这个是无法克服的，关键是看正面多还是负面多，负面是否可以克服？正面是否可以弘扬，这是看我们做任何一个产业都是这样做的。我们开发房地产也有劣势，你说开发房地产房子卖得那么好没有劣势？房地产开发的时候没有问题吗？也有问题，也有法律不健全，业主投诉也很多，没有办法，但是叫好的声音也很多。任何的事物都是辩证的，有优势必然有劣势，但是劣势我们不要去宣传，关键劣势发现了之后，我们要想办法去克服、改建。如果我们一直去发现有那些劣势，你发现了不能解决还是白发现，宣扬了以后无法解决还是负作用。
　　【王扶雨】：创意产业集聚区是不是应该建立在旧的厂房改造基础上？像你开始说的海上海、逸飞创意街不是吗？
　　【吴臻褀】：不能，像逸飞创意街、海上海这样的项目，也是选址原来的老厂房、老土地，选的是有一些文化底蕴的地方，首先在发现过去的动作中，大家的动作和意图都是一样的。在发现未来的过程中，大家的做法都不一样。刚才要满足的造是结构改造，还要保持原来的性质不变、结构不变，这个我们理论上是这样讲的，但也不排除海上海全部拆除重建，关键看后面的两步是否做得完整，是否可以弥补以前不足的地方，或者说结构改造上一些动作的偏差，或者是一些动作的不完整。
　　【王扶雨】：你说的创意产业集聚区，从您开始表述的话来说，有一个结构改造。即使我选一片新的建筑，我推倒重来或者是重新选地重建，那就不算创意产业集聚区了？
　　【吴臻褀】：不能讲，这应该说也是创意产业集聚区也是一部分。
　　【王扶雨】：你说的四个“造”字，可是针对像目前上海大多数做的存在一个结构改造的问题。
　　【吴臻褀】：不是这么理解四个造字的同时满足，可以成为一个创意产业集聚区的标板，但在任何创意产业集聚区的发展，在标板的过程中我们不能说排斥它的变化、变异，只要哪种形式适合创意产业的发展，在这样的基础上，适当的做一些变异，我们都认同，这是一个要素。任何一个人都有标准，标准就像法律一样，法律是标准，但不外乎法律的执行的细则上有变化，这不是一成不变。海上海和逸飞创意街，在内容功能定位、功能再造上和一些文化塑造上，和氛围营造上是做足了。海上海的规划没有找建筑设计师做，而是找工艺美院的美术设计师在做。
　　【王扶雨】：这2个项目后来还是找了建筑设计师。
　　【吴臻褀】：性质是不一样的。如果一个开发商拿了一块地，我直接找规划设计院做规划，从建筑等等由他来做这是一种东西，海上海是两极端问题，我拿了这块地做什么建筑是工艺美煤的设计师在设计，只是他不懂建筑的结构，外观都是美院设计的设计完之后丢给设计师说你帮我做结构，他做的是工程结构、施工结构的绘图，这个是美术设计师不会做的，但是美术设计师给他做的这样一个外立面的设计，本身就是一个创意作品。从这点角度来讲，是我们所谓讲的功能结构改造上一种创新的结构改造。是的，我是推倒，因为原来的老厂房不见得有保护的作用和意义，或者不具有重新改造的可能和空间，我推倒，我请专业的美术设计师重新设计，设计出一个时尚的作用，是一个建筑艺术品，这也是创新改造，我们不能说它不是结构改造。功能再造上，说定位里面做建筑设计室的集群，所有的建筑设计师都搬到海上海办公楼里面。这种模式也是一种功能定位的模式。
　　【彭伟佳】：你们两位谈到有关改造的创意地产，我们在原来老的建筑物上面改造出一个创意地产和我们平地拔起创意地产有什么区别？我有一个小小的理解。从政府对于一个资源利用、资源整合的角度来说，更希望有一些好的企业能够去把我们现在视同为不能产生商业价值的老物业、老建筑，整合利用起来塑造成为一个可以产生一定文化价值、可以产生对地区有一个带动性创业的产业集聚区，等于是新的改造。这种改造类似于新天地、创智天地的改造，与平地造一个创意地产有什么区别？这块地我可以造高端住宅、可以造别墅，造写字楼、办公楼，不一定一定要造创意产业集聚区，可能是这样的区别性。
　　【王扶雨】：我把这个问题再提炼一下，接着这个问题我还想问。现在有些利用老的工厂厂房改造之后，有一个比较现实的问题，最后这块目前上海存在的情况，就是改造之后租出去给搞创意的。比如逸飞创意街，租出去那些搞创意的公司没有钱，租不好租，不如改造之后厂房工业用地改变用途之后，作为发展商务区或者是其他的东西。招租、招商也好招，纯粹作为一个创意区之后，租出去比较难招租，而且培育的时间又比较长，不如厂房改变之后，招商会比较有意义，时间也比较短，见效快。
　　【吴臻褀】：这又回到我们刚才讨论的源头问题，如果定位在这个前提下……
　　【王扶雨】：上海有很多发展的创意产业比较困惑的问题。
　　【吴臻褀】：发展创意产业肯定要耐得住寂寞。如果创意产业想在短期内获利，你还不是创意产业集聚区，而是一个商业地产。只是挂了一个创意产业或者说创意领域当中相关企业相对极具于你这个创意地产的商业地产，或者是挂了一个创意产业的牌子，本质是商业地产、商铺项目。从这个角度来说无非是换一顶帽子。
　　【王扶雨】：逸飞创意街本身作为一个创意集聚区发展，发展下来感觉培育的时间又比较长，现在有一个困难，作为创意产业来招商，像证大大拇指广场那边也相当于一个创意地产，但证大基本成熟了他这边还不成熟。作为发展餐饮、作为其他的形态招商又好像容易一些。但如果偏离创意产业政府又不太允许，创意产业有一个指标，有一个75%以上的规定。
　　【吴臻褀】：陈逸飞先生是很好的艺术、很好的文化商人。但他不是一个创意产业集聚区或者说是商业地产营运方面的人士。为什么我们说创意产业集聚区最好是改造而不是创造？里面有一个成本因素。改造你的成本会很低，而且由于成本低，你能够吸引创意产业的企业在你这边入主、集聚，因为他们可以承受你的成本。作为创造，开发商的成本肯定要比改造来得高。如果你不能找这样的企业来承受你创意产业能够承受的租金，你这个行业、这个项目肯定死掉了，必然逼着他走纯商业地产的道路，这实际上是创意产业的变味。当然我们不能说你创造就不是创意产业集聚区，但我们不希望用创造去发展创意产业集聚区，就是这样的道理，因为它不是发展之路。海上海实际上是上市集团，有钱，如果不是上市集团，是一般的小型开发企业，我可以讲一句，他不会吧这个工厂推倒重建，会去想尽一切办法改建，减少投资成本。如果改造之后，租金或许比现在的租金来得便宜，当然它不是做开发，就不懂得在销售商的获利。海上海实际就是带着创意产业集聚区帽子的商业地产，说白了海上海不是创意产业集聚区，是纯销售的。我们讲创意产业集聚区有几点不变，产权性质不变，但它的产权性质是变的，产权是销售的，从这个角度来讲他不是纯粹的创意产业集聚区，而是卖掉的东西。像逸飞创意街也是这样的，逸飞创意街是可惜的，有一个很好的构想，但是动作是建造，而不是改造。所以对它的成本来讲是完全不一样的，投入那么多的成本，如果没有一个强大的资金实力做背景、支撑，肯定会迫切希望可以很快的收回钱，不然银行的利息都付不起。那么必然面临我招创意产业型的企业承受不了我应得投资回报率这样算下的租金，那怎么办？只能抬高租金，这就会把所谓创意产业相关的企业逐渐向外排斥，在换血，换进来的企业未必是创意产业类型的企业，但可以承受这样的租金，这样就变味了，最后就变成一个具有创意外壳体系的商业地产，或者带有带有创意产业集聚区牌子的一块商业地产，变味了。所以我说为什么要去满足四个造才是真正的创意产业集聚区，而不是在着创意产业帽子的创意地产。你说的创造，这是一条路子，但不赞成用这条路子发展创意产业集聚区，除非你背后有强大的资金做支持，你耐得住寂寞你可以做，否则别走这一步，这不是发展最良性、最好的方式。
　　【彭伟佳】：新造一个也是创造，但是把原来一个跟创意产业集聚区不搭边的老厂房改造成艺术交流中心、现代的文化中心，这本身就体现出创意两个字了。
　　【吴臻褀】：大家举一个很简单的比喻，你今天把一个人，这个人原来从来不做创意的人，你可以把它改造成为一个创意产业的高级人才，这个过程的体验及这个人从原来捡垃圾改造成为一个平面设计师、服装设计是，他产生的价值带来拉动是很大的。如果你今天生了一个孩子，培养成创意产业设计师，这感觉是完全不一样的，他所带来的拉动性效应和你一个捡垃圾的人变成创意产业设计师，新闻效应完全不一样。你说中国国内首付有一个捡纸板箱的一个女的张英，做成了中国首富，这感觉就不一样了。捡垃圾变成了中国首富？当然郭老板也很有名，但他是自己创业的。再换句话说也是一个很有财富的人，我们讲李嘉诚的儿子李泽楷，李嘉诚也是世界华人首富，他出生的背景是他父亲留给他的家底，这感觉是完全不一样的，三个首付放在同一个台面上，谁是创意产业？张英是，郭广昌是半创意产业，而李泽楷不是创意产业，而是商业地产。这是三种不同的阶梯，这种感觉就在这里，改造的味道和创造的味道是完全不一样的，体现的新闻价值、体现的舆论价值、体现的社会价值、体现的文化价值是完全不一样的。
　　这是一个很简单的例子，如果讲X2、海上海、逸飞创意街，到底怎么比？有什么特征？我们现在举这个最简单的例子，你把捡破烂的培养成为一个平面设计师，而且是知名的设计师，他原来一天只有0.1元可以吃顿饭，结果变成他可以卖奔驰、宝马，买别墅，这样来比一下，一年的产值是几十亿，这个价值是完全不一样的。你把一个孩子生出来培养成一个服装设计是也未必可以带给你几十亿的产值，如果他不好，还可能得在这个捡破烂的设计师的公司里面打工。
　　【王扶雨】：创意、工业、商业地产，提法什么有联系又有不同？
　　【吴臻褀】：不同点无非就是在用途上，谁使用了？地产的名称定什么名称就是看谁来使用，在哪个领域？是使用户、使用业主、使用者来自哪个领域就定位成哪个领域的产业，这个很简单。所以你说定义创意地产，只要有一个合理的名词解释也未尝不可。因为它的使用者是创意产业领域的人，从这个角度来讲你定创意产业还不如定创意产业地产，这比创意地产更贴切，从这种角度来说你要有一个合理的名词。工业地产，肯定是厂房或是工业建筑，使用者肯定是制造业企业，而且是工业制造业企业，这很简单，使用的物业就是工业用地产，商业地产使用者就是商家，创意产业使用者是创意产业里面的人或者是企业，所以你可以归纳为创意产业，或者是创意产业集聚区，但称创意地产肯定是不合理的，创意地产是一个动词，等于你把地产做创业的了，那也可以叫创业地产。可以是动词也可以是名词，歧义就很大了。
　　【王扶雨】：业内对地产的分类是为了大多数人简单易懂，所以归类的时候划分为均以某某地产以冠之，创意地产应该是以创意产业为服务对象来看的。创意产业集聚区不容易与地产联系上。
　　【吴臻褀】：我觉得应该这么分，可以分为商业地产、旅游地产、工业地产、产业地产。而产业里面有很多种行业，一些行业的产业可以集聚，一些行业的产业不能集聚，它需要有一定独特的地域性，像刚才讲到的“钢领”，必须在宝钢这个地方，才可以成为钢铁服务贸易的集聚区，到了滨江绝对不能成为钢铁服务集聚区。金山石化，你必须是金山这个地区成为一个石化产业集聚区，不然产生不了的，这是一个地域性比较强的地产。创业地产业有地域性，要有独特的载体，不是什么地方都可以搞创意产业集聚区，有一个载体。这个载体就是一个独特性，所以说你把它归纳在产业地产的一个分支，而且是产业地产里面的一个重头分支，这个是可以的。做成商业地产、工业地产、旅游地产、产业地产，产业地产有很多，比如讲现代服务业集聚区，是产业地产的分支，总部经济也是产业地产的分支，创意产业集聚区也是产业地产的分支，还有钢铁、石化、货运、医疗，其他的产品都可以有集聚性。包括我们说的专业市场，实际也是一种产业的集聚，当然你要看产品是否有机质的效应。你说鞋城，鞋子是一种产业，制鞋是一种产业，这也是一种产业地产的集聚，是一种制鞋产业的集聚，你叫它专业市场也可以，是鞋子的专业市场，但换而言之它是一种产业地产。义乌小商品市场，小商品是种产业，所以这种类型都可以归纳在产业地产的大范畴里，所以产业地产是一个最大的范畴。我们做归纳总结，可能要提炼最高产业，最高产业是产业地产，所以创意产业集聚区只是产业地产的一个分支，所以你可以把它定位以创意产业地产，比做创意地产更贴切。
　　很多人理解创意与地产结合即是创意地产,来源于人的朴素的唯物观点。对于行走在创意产业与地产领域的吴臻祺先生，肯定更能在地产开发的热潮中感受到创意火焰的热量，直到滚烫、灼烫，被火焰拥抱的感觉这么缠绕着他。为创意奔走，他儒雅的身影被创意的焰火映衬得有如执着的雕塑，通过创意和地产的交织给我们纠正一个被现代商业开发完全误读的城市聚落。