热门频道

YOU+公寓:得青年者得天下    

  5月13日,YOU+与时代地产签订投资协议。有别于常规的发布会,现场宛如一场年轻创业者的欢乐派对:夜晚的露天广场上,一边是华南8位创新企业家的激情演讲,另一边是美国队长、复仇者联盟等当下热门科幻影片的cosplay,临时搭建的吧台上是各色创意鸡尾酒,点一杯“骚年”,素未谋面的创业者攀谈起来,滔滔不绝。
  
  YOU+青年公寓创始人刘洋的初心是建一个有温度的家,把在城市中漂泊的年轻人聚集起来相互取暖。亚洲投资界超人李嘉诚曾经发表过一个关于房地产的言论:决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。
  
  YOU+公寓开启了“地段”硬性条件外的柔性元素,加深了群体、社区给物业带来的独特价值,将会是中国房地产粗犷式发展后的新增长点。YOU+的商业模式是整栋租下厂房、宿舍楼等,改造后转租给年轻人,尤其是想自主创业的年轻人。这类公寓给租户的卧室等个人空间设置不大,而对公共客厅等区域的设施和环境进行了精心安排,以此带动年轻租户在公共空间的相处和交流。
  
  项目自2012年6月启动后,YOU+在广州潮流青年圈子中小有名气,但对于大众而言,仍是“养在深闺人未知”。去年下半年,雷军斥资1亿元入股,让YOU+因为“小米公寓”的称号,走到了镁光灯下。
  
  YOU+究竟是一盘怎样的生意?在刘洋的蓝图中,每位入住者可以变成既是邻居又是战友的关系,资源交换互相扶持,同时打造出YOU+创业生态圈,给用户全方位的资源链接平台。
  
  以“家”为载体的社区文化
  
  在刘洋的工作生涯里,在重庆、福州、上海、北京等城市漂泊的时间加起来有15年。和很多长期漂泊在外的年轻人一样,在陌生的城市里,生病、受挫、沮丧、徘徊、痛苦时无人问津,有了成绩、夸奖、荣誉、喜悦时无人分享,这更像是“生存”而非“生活”。
  
  “漂泊在外的人骨子里都希望有一群交流的朋友,但是城市森林却越发撕裂我们的想法,当漂泊在外的人在大城市里奋斗出一套房子的时候,却更加深刻感到,我们真正缺乏的不是房子,而是灵魂和朋友。”刘洋说。YOU+每个住户都称为“家友”——是YOU+住户的昵称,更是“家人”、“友人”的意思。
  
  YOU+是一个面向现代都市青年的连锁生活社区,而经营模式是通过租下整栋楼重新改造成公寓再向年轻群体出租。在广州时代TIT广场上的YOU+公寓,房间大多是10多平、20多平,但小客厅、书桌、衣柜、独立卫生间等一应俱全,将床设置成上铺,空间得以充分利用,仿佛豪华版的大学学生公寓。
  
  “租赁这个市场非常大,但也非常透明,你和竞争对手之间没有秘密可言,所以练好内功,持续打造公司核心竞争力才是关键,YOU+公寓只是一个载体,核心竞争力是社区。”刘洋表示,YOU+并不做硬件产品,而是后续增值服务——社区,依靠宽松舒适的公共空间,让居住的青年能够有更多的互动交流,形成紧密的社区氛围。
  
  YOU+的每个房间都不带厨房、冰箱、洗衣机。刘洋说:“这些年轻人很少做饭,偶尔下厨也是要看心情和氛围,所以做了一个公共厨房,谁都可以来做饭,相互交流分享。”
  
  与常见的公寓尽可能缩减公共区域,增加房间数量不同,YOU+公寓提供了大面积的公共娱乐空间,吧台、台球桌、迷你影院、健身器材都是共享的,不少家友在晚上都聚在一楼大厅里看电影、闲聊、玩游戏。YOU+凤凰店的顶楼是公用厨房和公用洗衣机,白云店的顶楼有露天烧烤台。
  
  “三不租”原则,凝聚志同道合者
  
  据刘洋介绍,YOU+公寓每间房租金在2000元-3000元左右,每个店铺百来间房,但排队入住人数都是房间数的三倍以上。雷军入股后,YOU+名声鹊起,每天都有慕名而来的参观者,而且在资本和房地产市场也引起了广泛的关注,想扩大规模会很快,但刘洋志不在“房”,而在“人”。
  
  在YOU+非常有意思的是,租房入住要通过考核。首先,公寓有“三不租”原则:45岁以上的不租,因为公寓关注的是年轻群体;带小孩的不租,因为房间和楼梯是为单身成年人设计的;不爱交朋友的不租。除此之外,公寓还有两个不成文规定:家友入住需要提交申请、租期不少于3个月。
  
  其次,入住的租客要填写个人简历,包括教育经历、职业、年龄、是否单身等。YOU+用重重条件告诉租房者,这里的房子不是有钱就能住,而是要把你的资源与大家共享,产生互动。
  
  社区除了有严格的“家规”,其社区内每个独立的租客糅合到一起,以家的形式进行统一管理,让这些年轻的男男女女独自租房,却彼此相互尊重,在设定出YOU+社区独有的安全圈,也让YOU+国际青年社区运营至今没有发生一起打架群殴或一夜情事件。
  
  即便住进来了也并非“一劳永逸”,YOU+对家友有一套严格的KPI考核,如果没有完成将会面临被“逐客”。YOU+有个“136”考核计划:1个月内要认识并深入了解10个人,包括姓名、职业、爱好、生日、哪里人等;3个月内要至少参加一次社区活动;6个月时家友会评选出“最不受欢迎的人”,可能面临被“驱逐”。
  
  “这些措施主要是为了让大家增强交往和信任,YOU+不做钢筋水泥森林,租住这里的人一定是接受这种公寓文化。”刘洋介绍,YOU+制定了一系列措施,并在合同写明。刘洋花了3年时间打造第一个国际青年社区,而如何将社区营造出良好的氛围,如何将让这种经营模式下的社区里面全部人都可以做到路不拾遗,没有偷抢等现象,他花了1年时间进行研究。
  
  一群志同道合的人交互产生的归属感正是YOU+难以复制和取代的市场壁垒。一位家友聊起自己某次感冒,只在微信群上抱怨了几句,便有家友敲开她的房门,送来一碗热粥。一位刚大学毕业的小伙子,准备背包途搭全国旅行,却坐错车到了广州,身无分文在大学城卖唱,YOU+股东听了他的经历后,给他免租的承诺,前提是在晚上给家友弹唱音乐,还动员家友们向他学习弹奏乌克丽丽(一种乐器),小伙子攒够了路费后,离开公寓开始了下一段旅行。
  
  不少家友在搬离了YOU+公寓以后,仍会参加YOU+的店庆派对,还要回到曾经住过的房子看一眼,去回忆当年的情形。刘洋说:“在YOU+认识这么多朋友,有一些成为了创业合作伙伴,还有的成为了自己的伴侣,甚至这一生都无人可替的挚友都会在这里产生。”
  
  创业者的“诺亚方舟”
  
  YOU+公寓要做创业者孵化器的定位是由住客和市场发展演变而来的。据了解,早期YOU+的住客有20%-30%是创业者。但真正促使刘洋定下这个发展方向,苏菂是关键人物。
  
  苏菂,人称“弥勒”,2011年创立了以创业和投资为主题的车库咖啡,是国内最早、最有名的创业孵化基地。在一次活动中,苏菂与刘洋一见如故,迸发了商业火花。
  
  “我想加入你们。”第一次面谈苏菂就被YOU+未来的市场可能性所吸引,成为了YOU+的CTO、联合创始人。为了加入YOU+,苏菂甚至退出车库咖啡的管理层,交给内部团队管理,全力投入到YOU+的创业过程。
  
  苏菂的加入给YOU+带来了崭新的发展思路:YOU+创业社区。在苏菂看来,只是让创业者聚在一起还不够,如果能提供一个低成本场所,让这些创业者“住”在一起,则能带来更高的商业延展性与资源整合能力。
  
  “只有聚焦一个细分市场才有可能做好。在地产白银时代,得客户者得天下,YOU+是得青年者得天下,得精英者得未来。”在刘洋的理念中,要把YOU+打造成创业者的诺亚方舟。“创业者由于资源、资金、经验等各方面的不足,项目很难真正铺开,但是任何一个小的项目都需要多项条件的支持配合,YOU+要做资源交互的场所。”
  
  青年创业者多半是漂泊者,收入不稳定,降低综合成本是很多项目赖以支撑到获得风投的关键。在YOU+租房子能够得到免费的办公区域,包括一个房子配备一个工位、公共区域的会议室、办公室等。
  
  YOU+对年轻创业者的吸引力不仅是便利的生活办公条件,更核心的是“人”。创业首先是人的组合,草根孵化是“创意+人才资源”的有效化学作用。“我们把它打造成创业者之家,吸引更多的创业者住在这里,他们不仅可以在一起研究项目,还可以与来自各行各业的家友寻求资源互补,YOU+还能为他们提供创业者的研讨与分享会,并引入投资人与项目对接,相当于把创业链条上的每一个环节整合起来。”刘洋滔滔不绝。
  
  在刘洋的设想中,YOU+入住的家友不仅有创业者,还会有自由撰稿人、投资经理、摄影师、律师、会计等,围绕创业项目的各项周边支持环节。顺应需求的同时,YOU+也扮演着孵化器的角色,对接投资资源,甚至提供投资。
  
  “有一个创业的小伙子为了省钱在北京的澡堂住了一年,有这样精神的创业者非常难得,所以他住进YOU+后我帮他对接了一位天使投资人,获得了150万人民币的投资。”在刘洋看来,投资先投人,相处更能看出一个人的品格。
  
  “在YOU+出来的项目YOU+并不一定拥有优先投资权,我会把项目拿出来晒,让投资人和创业者对接,YOU+只是众多意向投资人中的一个。”刘洋认为很多种子期项目失败的原因主要是:团队组织不起来、资源组织不起来、没有钱,YOU+的目标是将这三个问题通过社区、群体的形式解决。
  
  雷军的注资正是看中了YOU+在创业者、项目、资本对接中的优势。有资本的助推,YOU+将加快发展的步伐,2014年房源约1300套,今年目标是增至2万套,2016年房源数量更要刷新至10万套,在四个一线城市抢占主导市场地位。但这并不意味着YOU+已经在经营中获得巨大的利润,据刘洋介绍YOU+目前处于现金流平衡的状态。“用心做好服务才是第一位,不要急着赚钱。”在刘洋看来,YOU+现在是处于积累用户的阶段。
编辑声明:本网站所收集的部分公开资料来源于互联网,转载的目的在于传递更多信息及用于网络分享,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责,也不构成任何其他建议。本站部分作品是由网友自主投稿和发布、编辑整理上传,对此类作品本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如果您发现网站上有侵犯您的知识产权的作品,请与我们取得联系,我们会及时修改或删除。联系方式:020-38814986
最新评论